男方将房子擅自卖出，女方可以以自己不知情为由主要买卖合同无效吗

【基本案情】

张某与任某为夫妻名下有两套房子位于同一小区，顾某是其中一套房子的租户。在顾某承租了一段时间后提出要购买该房子，于是找到任某，任某爽快答应，在女儿的陪同下签订了房屋买卖合同。后由于该房被列为拆迁房，有巨额拆迁补偿款，张某便以张某擅自处分了夫妻共同财产为由主张顾某与任某的房屋买卖合同无效，于是顾某为了维护自己的合法权益向人民法院起诉。

【案件焦点】

顾某与张某的房屋买卖合同是否有效。

【法院裁判要旨】

本院认为《民法典》的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。就本案，首先，涉案房屋在没有办理产权证之前，任某是《产权调换协议书》所载明的被拆迁人。顾某购买房屋之前，一直在租赁任某的房屋，租赁期自2009年至2017年。在租赁期间，所签订的《租赁协议》以及所出具的房屋租赁费《收条》均是任某签字确认，故，顾某有理由相信，任某有权处分该房屋；其次，任某与张某系夫妻关系，且共同居住。顾某所租住的房屋与任某与顾某住所都在同一小区，因此，顾某有理由相信任某的行为能够代表张某的意思表示；再次，在顾某与任某签订《房屋买卖合同书》及给付购房款时，任某其女儿任红丽也在场，任红丽自认其代替其父亲签订合同，顾某也于同日将购房款通过银行转入任某卡中。上述事实，任某与顾某买卖房屋的行为，张某当庭表示不知晓的抗辩有悖常理。综上事实，任某的行为构成表见代理的法定要件，应认定顾某与任某签订《房屋买卖合同书》有效。

【道华律师评析】

夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因 日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

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